Otrzymałeś odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zastanawiasz się czy warto składać odwołanie i czy jest to jedyne wyjście z sytuacji? W tym artykule dowiesz się co jest najlepszym rozwiązaniem w zależności od okoliczności sprawy.

Zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy uregulowane są w art. 61 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy spełnione jest łącznie następujących sześć warunków:

Według naszego doświadczenia, najczęstszą przyczyną odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy jest brak spełnienia punktu 1, czyli tzw. „zasady dobrego sąsiedztwa”. Z treści tej zasady wynika konieczność dostosowania nowej zabudowy do funkcji i parametrów zabudowy już istniejącej na danym terenie. W celu zbadania czy wnioskowana przez inwestora zabudowa będzie zgodna z zastaną zabudową, organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (w skrócie: analizę urbanistyczną).

Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego często bywa przedmiotem sporów. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 5a wspomnianej ustawy, obszar analizowany wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. W praktyce w większości spraw przyjmowana jest minimalna wymagana prawem odległość trzykrotności szerokości frontu terenu (niegdyś była to trzykrotność frontu działki, a obecnie jest to trzykrotność frontu terenu, gdyż może zdarzyć się sytuacja, w której tylko część działki będzie przedmiotem wniosku lub sytuacja, w której kilka działek ewidencyjnych może tworzyć razem teren inwestycji). Więcej na temat sposobu wyznaczania obszaru analizowanego przeczytasz w artykule: „Rozszerzenie obszaru analizowanego – kiedy jest możliwe?”.

Powszechnie zdarza się, że w obszarze analizowanym, wyznaczonym w minimalnym zakresie, nie występuje żadna zabudowa lub zabudowa ta nie jest zgodna z wnioskiem inwestora. Nierzadko wystarczyłoby rozszerzyć obszar analizowany o 100-200 metrów, by objąć zasięgiem wiele działek z zabudową, która umożliwiłaby urbanistyczne nawiązanie. Organy wydające decyzję robią to jednak bardzo niechętnie, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, które w większości uznają taką praktykę za sprzeczną z prawem. Warto mieć jednak świadomość, że istnieje druga linia orzecznicza prezentująca pogląd przeciwny. Akcentuje ona fakt, że każde postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest inne, wydawane w oparciu o inne uwarunkowania. Dlatego mechaniczne wyznaczanie obszaru analizowanego bez względu na okoliczności zawsze w zasięgu minimalnym może stanowić naruszenie prawa.

Często w granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa, ale organ wydający decyzję uznaje, że odbiega ona pod względem funkcji lub parametrów od zabudowy wnioskowanej, np. średni wskaźnik powierzchni zabudowy wyliczony na podstawie zabudowy z obszaru analizowanego jest zdecydowanie niższy niż wskaźnik zaproponowany przez wnioskodawcę. Problem w tym, że wyliczenia te mogły zostać przeprowadzone nieprawidłowo lub wnioski, do których doszedł organ są błędne.

Jeśli zatem w Twoim przypadku przyczyną odmowy wydania decyzji był brak spełnienia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, czyli warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to zdecydowanie powinieneś przyjrzeć się bliżej powodom odmowy. Praktyka pokazuje bowiem, że w znacznej większości spraw organy uzasadniają odmowę wydania decyzji brakiem spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa bezpodstawnie. W takiej sytuacji kluczowe jest sporządzenie merytorycznego odwołania wraz z uzasadnieniem i przytoczeniem orzeczeń sądów administracyjnych na poparcie swojej argumentacji. Jeśli nie czujesz się na siłach, aby zrobić to samemu, pamiętaj, że jesteśmy do Twojej dyspozycji.

Rzadziej przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy jest brak spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust 1 pkt 2-6. Należy jednak podkreślić, że w przypadku tych punktów istnieje mniejsze pole do interpretacji niż w przypadku punktu nr 1, a zatem podważenie decyzji odmownej jest znacznie trudniejsze.

W przypadku punktów nr 2 i 3, tj. warunku dostępu do drogi publicznej oraz warunku wystarczającego uzbrojenia dla zamierzenia budowlanego zdarzają się błędy urzędów, które pozwalają na skuteczne odwołanie się. Zdarza się bowiem, że działka objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, co zostało przez urząd pominięte. Spotkaliśmy się także z sytuacją, w której urząd omówił ustalenia warunków zabudowy w oparciu o punkt nr 2, pomimo faktu, że działka posiadała dostęp do drogi publicznej poprzez gminną drogę gruntową. Urząd powołał się jednak na jej rzekome niewystarczające parametry, tj. uznał, że droga jest za wąska, aby obsłużyć dodatkowy ruch samochodowy. W związku z tym, że inwestycja ta nie była przedsięwzięciem deweloperskim i nie polegała na budowie budynku wielorodzinnego, lecz pojedynczego budynku jednorodzinnego, zwiększenie natężenia ruchu na tym odcinku drogi należało jednak uznać za marginalne. Ponadto żadne przepisy nie pozwalają organom na uzależnianie istnienia dostępu do drogi publicznej od parametrów drogi. Jednym słowem – takie działanie było całkowicie bezprawne. W tej sytuacji złożenie odwołania było jak najbardziej zasadne i konieczne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło tę decyzję.

Analogicznych naruszeń prawa urzędy dopuszczają się w odniesieniu do punktu nr 3. Warto pamiętać, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie ma konieczności przedstawiania zaświadczenia o istnieniu wystarczającego uzbrojenia terenu w momencie jego wydawania, lecz wystarczy zapewnienie ze strony dostawcy mediów, że takie uzbrojenie jest możliwe do wykonania w przyszłości.

O wiele bardziej problematyczne są natomiast sprawy, w których odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy została uzasadniona brakiem spełnienia punktu nr 4, tj. występowaniem na działce gruntów klas I-III lub gruntów leśnych. Zarówno przepisy, jak i orzecznictwo są w tej sprawie zgodne: wystąpienie jednego z tych rodzajów gruntów, nawet na niewielkim fragmencie działki objętej wnioskiem, praktycznie eliminuje możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W tym przypadku złożenie odwołania nie daje zbyt dużych szans na uchylenie decyzji. Warto przy tym pamiętać, że każda sprawa jest inna i akurat w Twojej mogły zaistnieć przesłanki, które pozwolą na skuteczne odwołanie się i uzyskanie warunków zabudowy.

Odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy uzasadnione brakiem spełnienia warunków wynikających z punktów 5 oraz 6 związane są zazwyczaj z istnieniem w okolicy obiektów kolidujących z ewentualną zabudową, np. elektrowni wiatrowych lub cmentarza. W takich sytuacjach warto przyjrzeć się uzasadnieniu decyzji i przeanalizować, czy rzeczywiście wszystkie wymagane prawem odległości zostały dobrze zmierzone i naniesione na mapę, która stanowi załącznik graficzny do decyzji. Jeśli masz co do tego jakiekolwiek wątpliwości, to warto złożyć odwołanie.

Brak spełnienia warunku wynikającego z punktu nr 5, tj. zgodności z przepisami odrębnymi może również być związany z koniecznością uzyskania w pierwszej kolejności decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W tym przypadku składanie odwołania jest bezzasadne i nie przyniesie żadnego rezultatu.

Zasadniczo w większości przypadków zdecydowanie warto złożyć odwołanie. Praktyka pokazuje, że nawet niewielkie uchybienia w decyzjach są powodem ich uchylania przez Samorządowe Kolegia Odwoławcze.

Jeśli nie chcesz składać odwołania i czekać kilku tygodni lub nawet miesięcy na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a potem kolejnych tygodni na powtórne rozpatrzenie sprawy przez organ I instancji (tzn. urząd, który wydawał pierwotną decyzję o warunkach zabudowy), możesz po prostu jeszcze raz złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Takie postępowanie ma jednak sens tylko wtedy, gdy powodem odmowy były np. nieodpowiednie gabaryty budynku lub jego funkcja, a Ty jesteś skłonny je zmodyfikować i bardziej dopasować się do zabudowy występującej na obszarze analizowanym.

Artykuł przygotowała Paulina Żółtowska, urbanistka i właścicielka serwisu Prawodozabudowy.pl

Ostatnia aktualizacja: 29.03.2023