ROZSZERZENIE OBSZARU ANALIZOWANEGO – KIEDY JEST MOŻLIWE?

Wystąpiłeś z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, lecz odmówiono Ci ze względu na to, że w obszarze analizowanym nie ma żadnej zabudowy. Zastanawiasz się, czy można wnioskować o rozszerzenie obszaru analizowanego? W tym artykule dowiesz się jakie warunki muszą zostać spełnione, aby było to możliwe.

W związku ze zmianami wprowadzonymi nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie 24.09.2023 r., artykuł został zaktualizowany. Ostatnia aktualizacja: 21.02.2024 r.

Obszar minimalny: trzykrotność frontu działki

Sposób wyznaczania obszaru analizowanego został określony w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wcześniej ten sam zapis znajdował się w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dnia 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zmieniła brzmienie omawianego przepisu.

Brzmienie sprzed nowelizacji:

„W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę”.

Brzmienie po nowelizacji:

„W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1a. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę”.

Nie ulega wątpliwości, że w odniesieniu do postępowań wszczętych przed 24 września 2023 r., zastosowanie ma art. 61 ust. 5a ustawy w starym brzmieniu. Okazuje się jednak, że w odniesieniu do postępowań wszczętych także po 24 września 2023 r. może mieć zastosowanie stare brzmienie tego przepisu, o ile w mocy pozostaje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego danej gminy.

Otóż zgodnie z art 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się przepisy art. 61 ust. 5a w brzmieniu dotychczasowym.

Oznacza to, że dopóki w mocy pozostaje studium – obszar analizowany wyznaczany na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest ograniczony do 200 m. Nie traci też swojej aktualności dotychczasowa wykładnia sądów administracyjnych na temat sposobu wyznaczania obszaru analizowanego, w tym jego rozszerzania.

Przyjęło się, że w celu wyznaczenia obszaru analizowanego odmierza się trzykrotną szerokość frontu działki (lecz nie mniej niż 50 metrów) od wszystkich jej granic. W konsekwencji obszar analizowany ma zazwyczaj kształt owalny, a działka objęta decyzją o warunkach zabudowy znajduje się w jego centrum. Schematyczny obraz tej sytuacji przedstawiono na rysunku poniżej.

obszar analizowany

Granice terenu inwestycji (oznaczone prostokątem ABCD) w tym przypadku pokrywają się z terenem działki nr 16/5, ze względu na fakt, że cała działka ulegnie zagospodarowaniu. Gdyby powierzchnia działki była znacznie większa, możliwe byłoby wyznaczenie terenu inwestycji tylko na części działki. Pamiętaj, że jeśli występujesz o warunki zabudowy dla budowy jednego domu jednorodzinnego na bardzo dużej działce (np. o areale kilku tys. m2) teren inwestycji może być wyznaczony jako część działki ewidencyjnej. Ma to znaczenie dla określenia tzw. frontu terenu objętego wnioskiem, który często bywa utożsamiany z frontem działki. Front terenu objętego wnioskiem nie musi jednak być całym frontem działki – może być od niego mniejszy. Oznacza to, że do wyznaczenia obszaru analizowanego nie będzie brana pod uwagę cała długość frontu działki, lecz jedynie długość frontu terenu inwestycji. Taka interpretacja wynika bezpośrednio z orzecznictwa sądów administracyjnych. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 7 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Rz 192/18) stwierdził, że część działki, pełniąca funkcję tzw. frontu nie musi się pokrywać z całym bokiem działki ewidencyjnej, który przylega do drogi publicznej, ponieważ wjazd (lub wejście) nie musi odbywać się na całej szerokości działki, lecz jedynie na jej określonym fragmencie. Ten właśnie fragment stanowi tzw. front działki, który należy uwzględnić przy wyznaczaniu obszaru analizowanego. Całe orzeczenie znajdziesz tu: https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/467ADAD62A

Kiedy można rozszerzyć obszar analizowany?

Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawodawca wskazał jedynie minimalny zakres obszaru analizowanego. Nie ma natomiast żadnych ograniczeń co do maksymalnego obszaru analizowanego. W związku z tym spory dotyczące zakresu obszaru analizowanego często mają swój finał w sądach administracyjnych, co zaowocowało bogatym orzecznictwem w tej kwestii. Lektura orzeczeń pozwala dokonywać interpretacji pojęcia „obszaru analizowanego”. Poniżej przyjrzymy się kilku wybranym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 marca 2019 r. (sygn. akt II SA/Kr 1291/18) podkreślił, że wyznaczenie obszaru analizowanego warunkuje prawidłową ocenę wyznaczenia pozostałych wskaźników, takich jak np. wskaźnik powierzchni zabudowy, natomiast błędne wyznaczenie obszaru analizowanego przekłada się automatycznie na błędne określenie tych wskaźników. W dalszym uzasadnieniu Sąd stwierdził, iż, cyt:

cytat wyrok wsa

Na uwagę zasługuje także zdanie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażone w wyroku z dnia 27 kwietnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 474/19), cyt:

Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 15 marca 2016 r. (sygn. akt II SA/Ol 135/16) podszedł do obszaru analizowanego od drugiej strony, uznając, że także wyznaczenie go w minimalnych, regulowanych prawem granicach, wymaga od organu wydającego decyzję szczegółowego uzasadnienia, cyt:

cytat wyrok wsa olsztyn

WSA w Olsztynie zaznaczył także, że określenie w przepisach jedynie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli są ku temu podstawy. Zdaniem Sądu przesłankami do „rozciągnięcia” tego obszaru są m.in. takie względy jak istnienie zabudowy jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy przez drogę publiczną lub skrzyżowanie dróg publicznych, duże odległości między budynkami zlokalizowanymi na działkach sąsiednich, a także różnorodność zabudowy.

Kiedy zatem rozszerzenie obszaru analizowanego nie jest możliwe? Sądy administracyjne jednomyślnie wskazują, iż poszerzenie obszaru analizowanego tylko w celu znalezienia jakiejkolwiek zabudowy, do której można nawiązać, tak by wniosek o ustalenie warunków zabudowy został rozpatrzony pozytywnie jest sytuacją niedopuszczalną.

Podsumowanie

Z naszego doświadczenia wynika, że przeważającej części decyzji o warunkach zabudowy, w ogóle nie rozpatruje się czy istnieje zasadność rozszerzenia obszaru analizowanego. Zazwyczaj bowiem urbaniści i architekci sporządzający analizy na potrzeby wydania decyzji działają rutynowo i przyjmują odległość mierzoną trzykrotnością szerokości frontu działki za właściwy sposób wyznaczania obszaru analizowanego w każdej sytuacji. Lektura orzecznictwa sądów administracyjnych udowadnia, że takie postępowanie często jest błędne i prowadzi do nieuzasadnionej odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy lub wydania decyzji pozytywnej, w której ustalono nieprawidłowe parametry dla nowej zabudowy. Powołując się na konkretne wyroki sądów, które zapadły w analogicznych do Twojej sprawach i dobrze uzasadniając przyczyny dla których obszar analizowany powinien zostać rozszerzony, jesteś w stanie przekonać organy odwoławcze, aby uchyliły niekorzystną dla Ciebie decyzję. Jeśli nie czujesz się na siłach, aby zrobić to samemu, pamiętaj, że jesteśmy do Twojej dyspozycji. W tej sprawie pomogliśmy już wielu naszym Klientom.

skontaktuj się z nami

Artykuł przygotowała Paulina Żółtowska, urbanistka i właścicielka serwisu Prawodozabudowy.pl

Ostatnia aktualizacja: 21.02.2024