Twój sąsiad otrzymał pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, a Ty uważasz, że jego dom nie powinien powstać? Zobacz jakie muszą zaistnieć powody, abyś miał szansę na skuteczne oprotestowanie decyzji, którą otrzymał.

Dokładną instrukcję napisania odwołania, wraz z wymaganymi elementami znajdziesz w artykule „Jak napisać odwołanie od decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy?”.

Procedura ustalania warunków zabudowy regulowana jest w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 pkt 1, wydanie pozytywnej decyzji możliwe jest tylko wtedy, gdy spełnione będzie łącznie sześć warunków.

Oznacza to, że jeśli jakikolwiek z powyżej wymienionych warunków nie został spełniony, wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy nie powinno być możliwe. Niestety, system planowania przestrzennego w Polsce i związane z nim prawo są bardzo nieprecyzyjne i pozostawiają duże pole do interpretacji. Dlatego może się zdarzyć, że sąsiad otrzymał warunki zabudowy, mimo, że nie było ku temu podstaw. Wystarczyło, że urzędnik źle zinterpretował przepisy lub nie przeprowadził postępowania w sprawie w sposób właściwy.

Oprotestowanie decyzji musi opierać się na solidnych argumentach. Na dodatek muszą być one obiektywne, a nie np. dotyczące wpływu zabudowy sąsiada na Twój dom. Nie używaj zatem jako uzasadnienia kwestii cienia, jaki będzie rzucać dom sąsiada na Twoją działkę. Argumenty, które przekonają samorządowe kolegium odwoławcze muszą się odnosić do tego, że inwestycja sąsiada nie spełnia jednego lub więcej warunków zawartych w art. 61 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który widzisz w ramce powyżej. W następnych akapitach przeanalizujemy najczęstsze sytuacje, gdy warunki te nie są spełnione.

Kwestie dotyczące linii zabudowy zwykle budzą najwięcej kontrowersji. Dzieje się tak dlatego, że pojęcie linii zabudowy nie ma swojej definicji ustawowej. Sposób jej wyznaczania często staje się podstawą do podważenia decyzji o warunkach zabudowy.

Spory odnośnie wyznaczania linii zabudowy często rozstrzygane są przez sądy administracyjne, dlatego istnieje duży zbiór orzeczeń w tej sprawie. Dzięki nim można zrozumieć oraz zinterpretować pojęcie linii zabudowy we właściwy sposób, a także uzasadnić swój pogląd w odwołaniu od decyzji o warunkach zabudowy.

Zasadniczo w projektowaniu urbanistycznym używa się dwóch rodzajów linii zabudowy:

1) obowiązującej – oznaczonej na rysunku linią ciągłą z czarnymi trójkątami (patrz rys. 1);

2) nieprzekraczalnej – oznaczonej na rysunku linią ciągłą z białymi trójkątami (patrz rys. 2).

Przyjęło się, że obowiązująca linia zabudowy wyznacza linię, do której przylegają fronty budynków, natomiast nieprzekraczalna linia zabudowy oddziela jedynie obszar, w którym zabudowa jest dopuszczalna od obszaru, w którym zabudowa nie jest możliwa.

Jednak w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mowa jest jedynie o obowiązującej linii zabudowy, a nie o linii nieprzekraczalnej. Oznacza to, że organy wydające decyzje o warunkach zabudowy powinny wyznaczać tylko obowiązującą linię zabudowy. Jak się okazuje, nie jest to jednak oczywiste.

Zacznijmy od przeanalizowania różnicy między oba rodzajami linii zabudowy. Obowiązującą linię zabudowy wyznaczono na rysunku nr 1 (patrz wyżej). Wszystkie budynki przylegają do niej frontem. Jednak bardzo łatwo zauważyć, że linia zabudowy na działce o numerze 16/6 różni się od linii na działkach sąsiednich. Jest to zasadniczy błąd i linia ta nie powinna zostać wyznaczona w taki sposób. Wspomniane wcześniej rozporządzenie określa, że obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Zatem jeśli linia zabudowy zostanie wyznaczona w sposób, który odbiega od przebiegu linii na innych działkach w obszarze analizowanym – mamy podstawę do uchylenia decyzji o warunkach zabudowy.

Nieco inaczej wygląda kwestia nieprzekraczalnej linii zabudowy – taką wyznaczono na rysunku nr 2. Linia ta określa jedynie maksymalne zbliżenie budynków do granicy działki od strony pasa drogowego. Nie jest jednak linią, do której budynki muszą przylegać. Oznacza to, że budynki mogą być zlokalizowane w różnej odległości od pasa drogowego. W tym przypadku dom na działce o numerze 16/6 jest usytuowany prawidłowo.

Problemu nastręcza jednak fakt, że większość zabudowy w Polsce przypomina bardziej sytuację na rysunku nr 2, niż na rysunku nr 1. Przez lata duża dowolność lokalizowania budynków na działkach poskutkowały stanem chaosu, w którym dość trudno jest wyznaczać linię zabudowy dla nowego budynku jako przedłużenie linii na działkach sąsiednich w sytuacji, gdy na każdej działce sąsiedniej budynek zlokalizowany jest w nieco innej odległości od pasa drogowego. Nie pomaga również to, że w decyzjach o warunkach zabudowy często myli się linię obowiązującą z nieprzekraczalną.

Sądy administracyjne w Polsce w większości stoją na stanowisku, że pojęcie linii zabudowy zawiera w sobie zarówno „obowiązującą linię zabudowy”, jak i „nieprzekraczalną linię zabudowy”, a to, czy w danej sprawie będzie to linia nieprzekraczalna, czy też obowiązująca, wynikać ma z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej w toku postępowania. W większości wyroków odchodzi się jednak od ścisłego rozumienia linii zabudowy jako linii obowiązującej (do której budynki miałyby przylegać) na rzecz linii nieprzekraczalnej, która określa jedynie maksymalne zbliżenie zabudowy do pasa drogowego.

Zgodnie warunkiem określonym w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy (patrz ramka na początku artykułu), co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób, który pozwoli na określenie wymagań w stosunku do nowej zabudowy. Ze ścisłego brzmienia tego przepisu można zatem wywnioskować, że nie wystarczy znaleźć zabudowaną działkę w pobliżu działki, na którą chce się otrzymać decyzję o warunkach zabudowy. Musi ona przede wszystkim mieć wjazd z tej samej drogi publicznej.

Na rysunku nr 3 przedstawiono przykładową sytuację, gdy pomimo istnienia zabudowy w pobliżu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy może zostać podważone. Mowa tu o zabudowie na działce o numerze 20. Jak widać, wszystkie zabudowane działki na rysunku planu mają wjazd z ulicy Poziomej, brak jest natomiast choćby jednej zabudowanej działki wzdłuż ulicy Pionowej.

Kwestia ta jest jednak różnie interpretowana. Część sądów administracyjnych przychyla się do stanowiska, że dostępność z tej samej drogi publicznej nie ma żadnego znaczenia, jeśli w obszarze analizowanym znajdują się zabudowania pozwalające na określenie parametrów nowej zabudowy. Na przykład Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 listopada 2019 r. (sygn. akt II OSK 2739/18) stwierdził, że niespełnienie wymogu „dostępności z tej samej drogi publicznej” nie może być przesłanką do automatycznej odmowy lokalizacji inwestycji w sytuacji, gdy w obszarze analizowanym występuje zabudowa. Zdaniem NSA, decyzja odmowna z tej przyczyny stanowi przejaw nadmiernego rygoryzmu.

Jednym z kolejnych warunków, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest to, aby dany teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne. Oznacza to, że bez uzyskania odpowiedniej zgody można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy jedynie na gruntach rolnych klas IV-VI. Grunty rolne pozostałych klas bonitacyjnych oraz wszystkie grunty leśne wymagają uzyskania zgody właściwego ministra lub marszałka województwa.

W praktyce procedura „odlesiania” gruntu jest długotrwała i skomplikowana, dlatego mało kto decyduje się jej podejmować. Niektórzy mimo wszystko próbują wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, licząc na przychylność urzędników. Często dzieje się tak, gdy np. teren leśny na działce zajmuje jego małą powierzchnię. Jednak zgodnie z prawem, nie ma znaczenia jaki procent powierzchni działki zajmuje teren leśny. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez wcześniejszego uzyskania odpowiedniej zgody jest naruszeniem przepisów i podstawą do uchylenia decyzji o warunkach zabudowy.

Na rysunku nr 4 zobrazowano wyżej opisaną sytuację – wydanie decyzji o warunkach zabudowy na działce o numerze 16/6 nie powinno być możliwe, ze względu na to, że jej niewielki fragment zajmuje las.

Należy mieć na uwadze, że istnieje wiele kwestii, które mogą mieć wpływ na to czy decyzja o warunkach zabudowy będzie pozytywna czy odmowna. Dotyczy to np. występowania terenów zalewowych, otulin parków narodowych, usytuowania słupów energetycznych i wiatraków, czy nawet sąsiedztwo cmentarza.

Omówienie wszystkich sytuacji, które mogą być przeszkodą dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy to temat na osobny artykuł, dlatego w tym miejscu przeanalizujemy tylko przykład cmentarza.

Odległość nowej zabudowy od cmentarza regulowana jest przez rozporządzenie ministra gospodarki komunalnej z dnia 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych powinna wynosić co najmniej 150 m, jednak może zostać zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

Oznacza to, że w hipotetycznej sytuacji przedstawionej na rysunku nr 5, warunki zabudowy dla domu na działce o numerze 16/6 nie powinny zostać wydane, ze względu na zbyt dużą bliskość cmentarza. Oczywiście może się zdarzyć, że znajdziemy zabudowę w takiej odległości od cmentarza, lecz najpewniej będzie to zabudowa sprzed wejścia w życie wspomnianego rozporządzenia, a zatem zabudowa sprzed ponad sześćdziesięciu lat. Nie jest ona jednakże przesłanką, aby jakikolwiek organ wydał pozytywną decyzję o warunkach zabudowy na nowy budynek w odległości mniejszej niż ta określona rozporządzeniem, czyli 50 m.

Pamiętaj, że wymienione w tym artykule zagadnienia stanowią tylko część potencjalnych argumentów, które można wykorzystać w celu oprotestowania decyzji o warunkach zabudowy. W prawie każdej decyzji istnieje jeszcze cała gama możliwych do znalezienia niezgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Jeśli zależy Ci na skutecznym oprotestowaniu decyzji, którą otrzymał Twój sąsiad, pamiętaj, że jesteśmy do Twojej dyspozycji. U nas możesz szybko i łatwo zlecić napisanie odwołania od warunków zabudowy online przez formularz zamówienia, który znajduje się tutaj. Jeśli chcesz najpierw dowiedzieć się jaka jest szansa, aby skutecznie podważyć decyzję skontaktuj się z nami.

Artykuł przygotowała Paulina Żółtowska, urbanistka i właścicielka serwisu Prawodozabudowy.pl

Ostatnia aktualizacja: 6.07.2022