Miałeś w planie wybudować swój wymarzony dom lub przebudować istniejący. Otrzymałeś jednak decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W tym artykule dowiesz się jak skutecznie napisać odwołanie od warunków zabudowy. Jeśli natomiast chcesz oprotestować decyzję, którą uzyskał np. Twój sąsiad to więcej na ten temat dowiesz się w artykule „Jak oprotestować decyzję o warunkach zabudowy sąsiada?”.

Upewnij się, że od dnia, w którym dostarczono Ci decyzję odmowną w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie minęło jeszcze 14 dni. To nieprzekraczalny termin, po którym możliwość wniesienia odwołania zostaje utracona. Wyjątkiem jest tylko zaistnienie sytuacji losowych, które nie były Twoją winą, np. przez cały okres, kiedy przysługiwało Ci wniesienie odwołania leżałeś w szpitalu. Wtedy wraz z odwołaniem od warunków zabudowy składasz również wniosek o przywrócenie terminu.

Wzór odwołania od warunków zabudowy

Na poniższej grafice zawarliśmy wzór odwołania od decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

Zwróć uwagę na to, które informacje musisz zawrzeć obowiązkowo. Jeśli tego nie dopilnujesz, Twoje odwołanie może pozostać nierozpatrzone. Do obowiązkowych elementów zaliczają się:

• oznaczenie podmiotu wnoszącego odwołanie (imię, nazwisko, adres korespondencyjny). Co istotne, odwołanie od warunków zabudowy może wnieść tylko osoba będąca stroną w postępowaniu administracyjnym. Niby to oczywiste, ale jeśli pomagasz załatwić sprawę komuś z rodziny np. Twojej babci, to nie zapomnij, że to babcia musi figurować jako wnoszący odwołanie i to ona musi podpisać się pod dokumentem;
• nazwa i adres organu właściwego do rozpatrzenia odwołania;
• nazwa i adres organu, który wydał decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy;
• numer decyzji, od której się odwołujesz oraz datę jej wydania;
• stwierdzenie, z którego będzie wynikać, że jesteś z decyzji niezadowolony (dalsze szczegółowe uzasadnienie nie jest wymagane);
• własnoręczny podpis.

Czy odwołanie od warunków zabudowy musi zawierać uzasadnienie?

W świetle prawa odwołanie nie musi zawierać uzasadnienia. Wystarczy, że jasno wyrazisz, że jesteś niezadowolony z decyzji, którą otrzymałeś. Praktyka pokazuje jednak, że aby odwołanie zostało rozpatrzone pozytywnie, opłaca się wskazać zarzuty, które staną się podstawą do uchylenia decyzji.

Dla wyjaśnienia usystematyzujmy ścieżkę, jaką przechodzi odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy. Każde poprawnie napisane odwołanie (tzn. z wymaganymi elementami, tak jak na wzorze powyżej) i złożone w terminie musi zostać rozpatrzone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO). Nie oznacza to jednak, że odwołanie zostanie uwzględnione (czyli rozpatrzone pozytywnie). SKO ma cztery możliwości:

1. utrzymać w mocy decyzję, od której się odwołujesz; albo
2. uchylić decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy lub też uchylając tę decyzję – umorzyć postępowanie organu I instancji; albo
3. uchylić decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji (ten, który wydał decyzję); albo
4. umorzyć postępowanie odwoławcze.

Jeśli starałeś się o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, a otrzymałeś decyzję odmowną, to w postępowaniu odwoławczym zależy Ci na tym, by SKO uchyliło decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wtedy masz szansę na to, że nowa decyzja będzie dla Ciebie pozytywna. Co ważne, SKO może uchylić decyzję tylko w dwóch przypadkach:

1. gdy decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa i uchybienia te miały istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy;
2. gdy organ I instancji dokonał w skarżonej decyzji błędnej interpretacji przepisów prawa, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

Na pewno teraz już rozumiesz dlaczego sam komentarz o byciu niezadowolonym z decyzji nie jest mocnym argumentem. Oczywiście, niezależnie od tego czy wskażesz w swoim odwołaniu konkretne uchybienia, czy nie, SKO bada sprawę pod kątem merytorycznym. Jeśli przy wydawaniu decyzji doszło do naruszenia prawa, to prawdopodobnie zostanie to zauważone przez SKO. Rzecz jest nieco bardziej skomplikowana jeśli doszło do błędnej interpretacji przepisów. System planowania przestrzennego w Polsce jest wysoce niedoskonały. Wiele zapisów ustawowych jest nieprecyzyjnych, a używane pojęcia nie mają swoich definicji (m.in. linia zabudowy). W takich przypadkach wątpliwości rozstrzyga się na podstawie wykładni zawartych w orzeczeniach sądów administracyjnych. Dlatego, jeśli przy wydawaniu decyzji dokonano niekorzystnej dla Ciebie interpretacji przepisów, w odwołaniu warto przytoczyć fragmenty orzeczeń sądów administracyjnych odnoszące się do tego konkretnego zagadnienia i świadczące na Twoją korzyść. To znacznie zwiększy szansę na to, że SKO przychyli się do Twojego zdania.

Jaka jest szansa, że odwołanie zostanie uwzględnione?

Z naszego długoletniego doświadczenia wynika, że prawie w każdej decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy można doszukać się czegoś, co przyczyni się do jej podważenia. Zazwyczaj są to niuanse, które trudno jest dostrzec każdemu spoza wąskiego grona urzędników sporządzających decyzje o warunkach zabudowy, jak i prawników oraz urbanistów działających na rzecz swoich Klientów. Jeśli zależy Ci na skutecznym odwołaniu się od otrzymanej decyzji, pamiętaj, że jesteśmy do Twojej dyspozycji. U nas możesz szybko i łatwo zlecić napisanie odwołania od warunków zabudowy online przez formularz zamówienia, który znajduje się tutaj. Dzięki temu zyskasz czas oraz znacznie zwiększysz szanse na pomyślne załatwienie sprawy. Jedyne, czego potrzebujemy to skany lub wyraźne fotografie decyzji, od której chcesz się odwołać.

Gdzie złożyć odwołanie od warunków zabudowy?

Pamiętaj o tym, że odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Oznacza to, że powinieneś złożyć je w swojej gminie – do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Następnie organ, który wydał decyzję, zobowiązany jest przesłać Twoje odwołanie wraz z aktami sprawy Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w terminie siedmiu dni od dnia, w którym je otrzymał. Odwołanie możesz złożyć osobiście lub wysłać listem poleconym (najlepiej z opcją za potwierdzeniem odbioru).

Jeśli składasz je osobiście to udaj się do urzędu z dwoma kopiami dokumentu – jedną dla SKO, a drugą dla siebie, na dowód tego, że pismo zostało złożone. W tym celu poproś o przybicie stempla lub podpis urzędnika z datą przyjęcia pisma na Twojej kopii. Jeśli wysyłasz pocztą to zachowaj potwierdzenie nadania listu. Jeszcze lepszą opcją jest wysłanie odwołania listem poleconym za potwierdzeniem odbioru – wtedy masz pewność i pokwitowanie na to, że Twoje odwołanie dotarło do urzędu.

Nie rekomendujemy wrzucania odwołań do skrzynek podawczych znajdujących się w urzędach, jeśli najpierw ich odbiór nie zostanie poświadczony przez urzędnika na Twojej kopii dokumentu.

Artykuł przygotowała Paulina Żółtowska, urbanistka i właścicielka serwisu Prawodozabudowy.pl

Ostatnia aktualizacja: 16.11.2021