PRZENIESIE CZĘŚCI DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY – CZY TO MOŻLIWE?

Kupiłeś działkę, na którą wydano decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli obszar Twojej działki pokrywa się z terenem inwestycji oznaczonym w decyzji to możesz wystąpić o jej przepisanie. Jest to procedura łatwa i powszechnie wykonywana. Opis postępowania i wymagane dokumenty znajdziesz na stronie rządowej: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/1207

Sprawa jest nieco bardziej skomplikowana, gdy decyzja o warunkach zabudowy wydana była na kilka budynków, a na jej podstawie dokonano podziału działki. W tym artykule dowiesz się czy jako nabywca jednej z wydzielonych działek masz szansę na przepisanie decyzji o warunkach zabudowy w części.

Podstawa prawna

Możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę wynika z zapisu art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

art 63 ustęp 5 u.p.z.p.

Spełnione muszą zatem zostać dwa warunki, aby przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe:

1) Pisemna zgoda pierwotnego adresata decyzji;
2) Oświadczenie wnioskodawcy o tym, że przejmuje on wszystkie warunki ustalone w pierwszej decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawodawcy chodziło więc o to, by treść decyzji, czyli ustalenia dotyczące zasad zagospodarowania i warunków zabudowy pozostały niezmienne. Modyfikacja ma dotyczyć jedynie adresata decyzji o warunkach zabudowy.

Jak to wygląda w praktyce?

Wiele lat temu instytucja przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy zaczęła być nagminnie wykorzystywana przez podmioty zajmujące się handlem nieruchomościami. Podmiot uzyskiwał dla bardzo dużej działki decyzję o warunkach zabudowy, która umożliwiała budowę np. kilkunastu domów oraz dróg wewnętrznych. Na podstawie takiej decyzji podmiot mógł następnie dokonać podziałów geodezyjnych i sprzedawać wydzielone działki jako budowlane. Nabywcy poszczególnych działek występowali z kolei o przeniesienie na nich pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy w części dotyczącej ich nieruchomości. Jedna decyzja zostawała zatem zastąpiona szeregiem nowych decyzji. Organy administracyjne w większości przypadków dokonywały takiego przeniesienia, jako zgodnego z prawem.

Zwrot nastąpił w 2011 roku, po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie (sygn. akt II SA/Sz 918/11), w którym orzekł on, że przenoszenie części decyzji o warunkach zabudowy jest niedopuszczalne.

Powyższy wyrok dał początek linii orzeczniczej, która kontynuowana była przez następnych kilka lat. Pewne złagodzenie poglądu dotyczącego przenoszenia części decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło w 2019 roku, w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku (sygn. akt II SA/Gd 346/19). Orzeczono bowiem, że przeniesienie części decyzji jest możliwe, ale tylko wówczas, gdy w pierwotnej decyzji zostanie przewidziany podział działki na szereg kolejnych działek. W takiej sytuacji możliwa byłaby nie tylko zmiana adresata decyzji, lecz i rozczłonkowanie treści decyzji macierzystej.

Takie stanowisko znacznie ułatwiałoby działalność podmiotom związanym z obrotem nieruchomościami, które łatwo uzyskiwałyby decyzje o warunkach zabudowy dla dużych działek, a następnie dzieliły je i sprzedawały pod zabudowę mieszkaniową. Wystarczyłoby bowiem we wniosku o ustalenie warunków zabudowy określić warunki podziału nieruchomości. Praktyka ta mogłaby się stać o tyle niebezpieczna, że redukowałaby w sposób istotny sytuacje, w których konieczne jest sporządzanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W oparciu o decyzje o warunkach zabudowy mogłyby powstawać całe osiedla.

Dający nadzieję inwestorom Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku został jednak uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 684/20). W orzeczeniu tym NSA stwierdził, że w oparciu o art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczalne jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot wyłącznie w całości, tzn. bez możliwości dokonywania zmian w treści decyzji, poza danymi inwestora, na którego rzecz decyzja jest przenoszona. NSA podkreślił, że przy przenoszeniu decyzji, zmiana oznaczenia działki jest niedopuszczalna, gdyż de facto oznaczałaby ustalenie warunków zabudowy dla innej działki, niż przewidywała pierwotna decyzja. Zdaniem Sądu, główną przesłanką stojącą za brakiem możliwości stosowania tego typu praktyk przy przenoszeniu decyzji jest fakt, że gdyby wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmował obszar samej tylko wydzielonej działki, to wówczas inny (najpewniej mniejszy) byłby obszar poddany analizie, co mogłoby skutkować ustaleniem innych warunków zabudowy albo brakiem możliwości ich ustalenia, o ile wyznaczony dla wydzielonej działki obszar analizowany nie sięgałby do żadnych zabudowanych działek.

Podsumowanie

W obecnym stanie prawnym przeniesienie części decyzji o warunkach zabudowy, np. dotyczącej budowy tylko jednego z wielu budynków, na inny podmiot jest w zasadzie niemożliwe.

przepisanie części decyzji o WZ

W przedstawionym powyżej przypadku przeniesienie części decyzji pierwotnej, tzn. zakładającej budowę trzech budynków na działce nr 21 (rys. 1) jest niemożliwe w takim zakresie, aby nowa decyzja ustalała warunki zabudowy tylko dla jednego domu na wydzielonej działce nr 21/1 (rys. 2).

Przeniesiona mogłaby zostać wyłącznie decyzja, której zakres obejmuje dokładnie ten sam teren inwestycji, a ustalenia dotyczące liczby budynków i ich parametrów pozostają niezmienne.

Jeśli ten artykuł nie rozwiał Twoich wątpliwości, pamiętaj, że jesteśmy do Twojej dyspozycji.

skontaktuj się z nami

Artykuł przygotowała Paulina Żółtowska, urbanistka i właścicielka serwisu Prawodozabudowy.pl

Ostatnia aktualizacja: 23.01.2023